Licencias de obra en Madrid: guía completa

Resumen

En el municipio de Madrid, cualquier obra de reforma en vivienda necesita un título habilitante urbanístico. Desde la entrada en vigor de la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, existen tres regímenes: actuaciones exentas, declaración responsable urbanística y licencia urbanística. El régimen aplicable no lo elige el promotor: viene determinado por el alcance de la obra y por el nivel de protección del edificio.

Esta distinción tiene consecuencias económicas directas. Una obra que puede iniciarse el mismo día de la presentación de una declaración responsable, y otra que exige esperar entre tres y seis meses a una resolución expresa, no son el mismo proyecto ni admiten la misma planificación.

1. Los tres regímenes

1.1 Actuaciones exentas

Obras de escasa entidad que no requieren título habilitante previo: sustitución de acabados sin alterar distribución ni instalaciones, pintura interior, o reposición de elementos idénticos a los existentes.

Advertencia importante: la exención no es una vía de escape. Si la obra toca instalaciones, tabiquería o elementos comunes, deja de ser exenta aunque el propietario la perciba como menor. Y en edificios catalogados el margen de lo exento se reduce de forma significativa.

1.2 Declaración responsable urbanística (DRU)

Es el régimen general para reformas interiores de vivienda. Su característica definitoria es que habilita para iniciar la obra desde el momento de su presentación, con control municipal posterior.

Ámbito típico de aplicación:

Redistribución interior sin afectar a elementos estructurales
Renovación completa de instalaciones de fontanería, saneamiento, electricidad y climatización
Sustitución de baños y cocina
Cambio de carpintería interior
Acondicionamiento de acabados

Documentación habitual:

Documento	Observaciones
Proyecto o memoria técnica	Firmada por técnico competente y visada o con declaración de habilitación
Presupuesto de ejecución material	Base de cálculo del ICIO
Justificación de cumplimiento normativo	CTE, normativa urbanística municipal y accesibilidad
Estudio de gestión de residuos	Con estimación de volúmenes por tipo
Autoliquidación de ICIO y tasa	Previa a la presentación
Documentación gráfica	Estado actual y estado reformado
Acreditación de disponibilidad del inmueble	Nota simple o escritura

Control posterior: el Ayuntamiento puede inspeccionar y requerir subsanación en cualquier momento. Una declaración responsable con documentación deficiente no protege: si la inspección detecta que la obra excedía el régimen declarado, se paraliza y se abre expediente.

1.3 Licencia urbanística

Exige resolución municipal expresa antes de iniciar la obra. Es el régimen aplicable cuando concurre cualquiera de estos supuestos:

Edificio catalogado con nivel de protección integral, estructural o parcial
Intervención en elementos estructurales: apertura de huecos en muros de carga, refuerzo o sustitución de forjados, modificación de vigas o pilares
Cambio de uso de la edificación o de parte de ella
Modificación de volumen o de la configuración exterior
Actuación en fachada o en elementos protegidos del edificio

Por qué importa especialmente en Salamanca y Chamberí: una proporción muy elevada del parque residencial de ambos distritos está incluida en el catálogo de edificios protegidos. Esto significa que intervenciones que en otro distrito se resolverían con declaración responsable aquí requieren licencia, con el consiguiente impacto en plazos y en carga documental.

2. Cómo saber qué régimen aplica a tu vivienda

El orden de comprobación correcto es este, y conviene hacerlo antes de cerrar el diseño:

Consulta el nivel de protección de la finca. El Ayuntamiento de Madrid dispone de consulta pública del catálogo de edificios protegidos. Determina el nivel: integral, estructural, parcial o sin protección específica.
Verifica el régimen urbanístico de la parcela en el Plan General y en el planeamiento de desarrollo que le aplique. Algunas áreas cuentan con ordenación específica.
Define el alcance real de la obra. Si hay cualquier duda sobre si se toca estructura, la respuesta prudente es asumir que sí hasta que se compruebe.
Valora una consulta urbanística previa ante el Ayuntamiento en los casos límite. Cuesta tiempo pero evita rehacer un proyecto completo.

Error frecuente y caro: diseñar la reforma primero y comprobar la protección después. En una finca de nivel 2, una propuesta que abra huecos en muros de carga o modifique la carpintería exterior puede resultar directamente inviable, y el proyecto hay que rehacerlo desde cero.

3. Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU)

Madrid permite tramitar a través de entidades colaboradoras urbanísticas, organismos privados acreditados que verifican la documentación y emiten el certificado de conformidad.

Ventaja: los plazos de verificación suelen ser sensiblemente más cortos que la tramitación municipal directa, lo que en licencias urbanísticas puede suponer una diferencia relevante.

Contrapartida: tienen coste propio, adicional a las tasas municipales, que varía según la entidad y la complejidad del expediente.

Cuándo compensa: en licencias urbanísticas con plazo crítico, o cuando el calendario de obra está condicionado por disponibilidad de la vivienda. En declaraciones responsables sencillas el ahorro de tiempo es menor.

4. Costes de tramitación

Además de los honorarios técnicos, la tramitación genera estos costes:

Concepto	Importe orientativo
ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)	4 % del presupuesto de ejecución material
Tasa por prestación de servicios urbanísticos	Variable según tipo de expediente y presupuesto
Fianza de gestión de residuos	Según volumen estimado; recuperable al justificar la entrega a gestor autorizado
Tasa de ocupación de vía pública	Por metro cuadrado y día de ocupación
Entidad Colaboradora Urbanística	Opcional, tarifa propia de cada entidad

Cálculo de referencia: en una reforma con presupuesto de ejecución material de 150.000 €, el ICIO ronda los 6.000 €. Es una partida que sorprende a muchos propietarios porque rara vez aparece en los presupuestos de constructora.

Los importes y tipos impositivos pueden actualizarse en las ordenanzas fiscales anuales. Conviene verificar los vigentes en el momento de la tramitación.

5. Autorizaciones complementarias

El título habilitante urbanístico no agota las obligaciones. Según el caso, hacen falta también:

5.1 Comunidad de propietarios

Obligatoria cuando la obra afecta a elementos comunes: bajantes y montantes, fachada, patios, cubierta, estructura o instalaciones generales. La Ley de Propiedad Horizontal impone comunicación previa al presidente o al administrador.

Recomendación práctica: obtenerlo por escrito y con antelación, no verbalmente. Una oposición vecinal a mitad de obra puede paralizar la ejecución y generar sobrecostes que nadie ha presupuestado.

5.2 Ocupación de vía pública

Necesaria para contenedor de escombros, andamio, plataforma elevadora, camión grúa o reserva de estacionamiento. Se solicita a la junta municipal del distrito, con antelación suficiente. En calles del Barrio de Salamanca con alta presión de tráfico y estacionamiento, la concesión puede llevar más tiempo del previsto.

5.3 Gestión de residuos de construcción y demolición

Contrato con gestor autorizado y fianza municipal recuperable. Al final de obra hay que justificar documentalmente la entrega de los residuos. Sin esa justificación no se recupera la fianza.

5.4 Amianto

En el parque edificado anterior a 2002 puede existir amianto en bajantes de fibrocemento, placas onduladas y algunos aislamientos. Su retirada:

Solo puede ejecutarla una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto)
Exige plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de iniciar
Requiere protocolo específico de retirada, envasado y traslado a vertedero autorizado

No es una partida que pueda asumir un albañil convencional. Ejecutarla sin cumplir el procedimiento supone infracción grave en materia de prevención de riesgos laborales, además del riesgo sanitario.

5.5 Certificados de instalaciones

Al cierre de obra: boletín de instalación eléctrica emitido por instalador autorizado, certificado de instalación térmica cuando proceda, y certificado de instalación de gas si se mantiene.

6. Obligaciones durante la ejecución

Cartel identificativo del título habilitante, visible desde la vía pública.
Horarios de obra conforme a la ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica. Los trabajos ruidosos tienen franja horaria restringida, y las comunidades de propietarios pueden acordar limitaciones adicionales.
Libro de órdenes y seguimiento de la dirección facultativa.
Comunicación de modificaciones: si durante la obra aparece la necesidad de intervenir en elementos que exceden el régimen declarado —típicamente, un muro que resulta ser de carga—, hay que detener esa parte de la ejecución y tramitar la modificación. Continuar convierte una obra legal en una obra sin título habilitante.

7. Consecuencias de ejecutar sin título habilitante

Orden de paralización inmediata de la obra
Sanción económica, cuya cuantía se gradúa por la entidad de la infracción
Obligación de legalización a posteriori, si la obra es legalizable
Reposición al estado original cuando no lo es, lo que en edificios protegidos es un escenario real
Problemas en la transmisión del inmueble: una obra no legalizada puede aflorar en la venta y bloquear la operación

Punto que conviene subrayar: la responsabilidad recae sobre la propiedad, no sobre la constructora. Que un contratista proponga empezar sin licencia «porque nadie viene a mirar» no traslada el riesgo a quien lo propone.

8. Plazos realistas de planificación

Para una reforma integral de vivienda en el Barrio de Salamanca o Chamberí:

Fase	Edificio sin protección	Edificio catalogado
Levantamiento y anteproyecto	2 – 4 semanas	3 – 5 semanas
Proyecto de ejecución	4 – 6 semanas	6 – 10 semanas
Tramitación	Inicio inmediato (DRU)	3 – 6 meses (licencia)
Ejecución de obra (120–180 m²)	4 – 6 meses	5 – 7 meses
Total desde el encargo	6 – 9 meses	12 – 18 meses

La diferencia entre ambas columnas es la razón por la que la comprobación del catálogo debe ser el primer paso del encargo, y no un trámite posterior al diseño.

Preguntas frecuentes

¿Puedo empezar la obra el mismo día que presento la declaración responsable? Sí, ese es precisamente su efecto habilitante. Pero solo si la documentación está completa y el alcance declarado se corresponde con la obra real.

¿Necesito licencia para cambiar solo los baños y la cocina? Con carácter general, no: es un supuesto típico de declaración responsable, salvo que se intervenga en bajantes comunitarias de forma sustancial o el edificio tenga protección que lo condicione.

¿Y si solo pinto y cambio el suelo? Puede quedar en el régimen de actuaciones exentas, siempre que no se toquen instalaciones ni distribución. Conviene confirmarlo caso por caso.

¿Quién firma la documentación técnica? Un técnico competente. En reformas de vivienda con cambio de distribución o intervención en instalaciones, el arquitecto redacta el proyecto y asume la dirección facultativa.

¿La constructora puede tramitar la licencia por mí? Materialmente puede presentar documentación, pero la responsabilidad del contenido técnico corresponde al técnico que firma, y la del cumplimiento a la propiedad. Delegar la tramitación en quien ejecuta la obra elimina el control independiente.

Esta guía tiene carácter informativo y refleja el marco normativo vigente en julio de 2026. La normativa urbanística y las ordenanzas fiscales se actualizan periódicamente; cada caso concreto requiere verificación específica.

Jorge Brunete — Arquitecto.

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